مراحل استعلام زمین

هدف از استعلام زمین چیست؟

به دلیل تعدد پرونده هایی مبنی بر خرید و فروش غیرقانونی زمین، ساختمان و‌ ویلا و … در دادگاه ها، اولین مرحله جهت خرید زمین، بررسی اسناد و مدارک و اطمینان از درستی آنهاست.اساسی ترین هدف از استعلام پیش از خرید زمین، کنترل و بررسی سند و میزان ارزش و اعتبار ملک مورد نظر است. این روند با هدف بررسی شرایط ثبت و مالکیت قانونی زمین نیز صورت می گیرد.در نظر داشته باشید که استعلام پیش از خرید زمین، مساله ای الزامی است و بی توجهی به آن مشکلات بسیاری را برای شما به دنبال خواهد داشت.چنانچه قصد دارید زمینی را به منظور ساخت و ساز، کشاورزی، باغداری و… دارید، توصیه می شود که به وکیل های ثبتی، وکیل های ملکی، وکیل های زمین و یا وکیل های قرارداد مراجعه کنید. چرا که این افراد جهت صحت و سهولت در انجام روند استعلام سند زمین، به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه می کنند.

چگونگی روند استعلام زمین

در حال حاضر روند استعلام گیری سند زمین ملکی و کشاورزی و یا هر نوع زمین دیگر به شکل سیستمی، انجام می گیرد. بنابراین دیگر نیازی به طی کردن مراحل پیچیده و زمانبر نیست.برای این منظور تنها کافیست، تا با ورود به سامانه ثبت من، my.ssaa.ir  و ثبت کد ملی، به شکل آنلاین، نسبت به استعلام زمین اقدام نمایید.با این وجود، بسیاری از افراد و مشاورین املاک، استعلام حضوری در اداره و‌ ارگان مربوطه را بهترین روش استعلام می دانند. البته اگر شما به مشاورین املاک و یا وکیل املاک و مستغلات مراجعه نمایید، این افراد خود با روند استعلام زمین آشنا هستند.

بخوانید: مشاوره حقوقی خانواده 

معرفی سامانه استعلام زمین

در مواردی متقاضیان، ترجیح می دهند تا به منظور پیگیری وضعیت مالکیت و استعلام زمین خود اقدام نمایند.برای مثال، شخصی که تصمیم به خرید زمینی دارد، برای اطمینان از مالکیت فروشنده، به استعلام زمین نیاز پیدا می کند. اکنون این پرسش به وجود می آید که آیا سامانه ای، با عنوان سامانه استعلام زمین، موجود می باشد؟در پاسخ به این پرسش می توان گفت، سامانه استعلام زمین، سایت ثبت من به آدرس ssaa.ir در نظر گرفته شده است. این سایت بوسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تاسیس و راه اندازی شده است. بنابراین متقاضیان می توانند تا با مراجعه به آن و مطابق با مراحل از پیش تعیین شده در سایت، جهت استعلام زمین های متعلق به خود و دیگران، در شرایط خاصی اقدام کنند. همچنین، بجز سایت ثبت من، در سایت شهرداری بعضی از شهرها نیز امکان استعلام زمین، برای متقاضیان، محیا شده است.برای نمونه، اشخاصی که دارای زمینی واقع در شهر تهران هستند، می توانند بوسیله سامانه تهران من، به آدرس my.tehran.ir، به منظور استعلام زمین خود، اقدام کنند.

استعلام زمین چه مراحلی دارد؟

افرادی که تصمیم به استعلام زمین دارند، می بایست این نکته را در نظر داشته باشند  که استعلام از املاک، به هر دو روش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و چه از شهرداری، و یا درباره زمین های متعلق به خود فرد و یا اشخاص دیگر، مراحل و روش های مختص به خود را دارا می باشد.به همین خاطر، در این سرفصل از مقاله مراحل استعلام زمین خود شخص و یا زمین دیگری، در شرایطی که زمین دارای سند ملکی است، به تفصیل توضیح داده شده است.

استعلام زمین متعلق به خود استعلام کننده چه مراحلی دارد؟

در مرحله نخست می بایست به آدرس سامانه ثبت من، یعنی my.ssaa.ir مراجعه نمایید. بعد از ورود به این سامانه، با ثبت شماره ملی خود، وارد سایت شوید.(چنانچه هنوز در این سایت ثبت نام نکرده اید، در ابتدا می بایست نسبت به ثبت نام در سامانه اقدام نمایید.)بعد از اینکه به سامانه استعلام زمین وارد شدید، گزینه املاک و کاداستر را انتخاب کنید. پس از آن گزینه املاک من را انتخاب نمایید.چنانچه زمینی به نام شما ثبت شده باشد، در این صفحه قابل نمایش است و شما می توانید اطلاعات آن را بررسی نمایید.توجه داشته باشید که این روش به اطلاعات مرتبط به سال 1393 به بعد اختصاص دارد. بنابراین اگر قصد استعلامی پیش از این سال را دارید، می بایست تا با مراجعه حضوری به ثبت محل یا شهرداری، اقدام کنید.

استعلام زمین متعلق به شخص دیگر به چه صورت است؟

برای این روش نیز در ابتدا می بایست آدرس سامانه ثبت من، یعنی my.ssaa.ir را در مرورگر خود جست و جو نموده و با استفاده از کد ملی خود، وارد سامانه شوید.اکنون بر روی گزینه اسناد رسمی، و پس از آن بر روی گزینه پیگیری استعلام الکترونیک ملک، کلیک کنید. در این مرحله می بایست تا شناسه 18 رقمی استعلام را از کادر مربوطه، وارد کرده گزینه ارسال را کلیک نمایید.در نظر داشته باشید به منظور استعلام زمین، به این روش، توجه به این نکته که اشخاص نمی توانند برای استعلام اموال سایر افراد اقدام نمایند توجه نمود. چرا که این استعلام، تنها برای مراجع رسمی امکان پذیر می باشد.به همین دلیل، استفاده از این روش استعلام، فقط در شرایطی است که از پیش، استعلام زمین به وسیله یکی از دفاتر اسناد رسمی، صادر شده باشد. در گام بعدی نیز، متقاضی می تواند به کمک شناسه یکتای استعلام، به منظور پیگیری وضعیت زمین، اقدام نماید.ذکر این نکته الزامی است که هر دو روش آورده شده در بالا، تنها، به استعلام زمین هایی مرتبط است که در اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک، ثبت شده باشند. به همین خاطر، به منظور استعلام زمین های قولنامه ای، نمی توان از این روش ها استفاده نمود.

استعلام زمین از شهرداری به چه صورت است؟

یکی دیگر از روش هایی که برای استعلام زمین در نظر گرفته شده است، استعلام این گروه از شهرداری است. این روش استعلام از ثبت، نیز دارای مراحل مختص به خود می باشد. به دلیل اهمیت این روش، در ادامه استعلام زمین دارای سند رسمی از شهرداری را مورد بررسی قرار داده و مراحل مرتبط با آن را توضیح خواهیم داد. خوشبختانه استعلام زمین از شهرداری نیز به هر دو شیوه آنلاین و یا مراجعه حضوری در شهرداری، مهیا است و یا اینکه شما می توانید با کمک یک وکیل شهرداری این کار را سریع تر انجام دهید.

بخوانید: شماره وکیل پایه یک دادگستری تهران

استعلام زمین و نقش آن در جلوگیری از معاملات معارض

یکی از مهم‌ترین کارکردهای استعلام زمین، پیشگیری از وقوع معاملات معارض است. معاملات معارض زمانی رخ می‌دهد که یک ملک یا زمین، به چند نفر فروخته شود یا نسبت به آن ادعای مالکیت‌های مختلف مطرح گردد. در چنین شرایطی، اثبات مالکیت و احقاق حق برای خریدار می‌تواند بسیار پیچیده و زمان‌بر باشد.استعلام به‌موقع از اداره ثبت اسناد و شهرداری، می‌تواند بسیاری از این تعارضات را پیش از انعقاد قرارداد شناسایی کرده و خریدار را از ورود به معامله پرریسک بازدارد. به همین دلیل، استعلام زمین را باید یکی از مهم‌ترین ابزارهای پیشگیرانه در معاملات ملکی دانست.

محدودیت‌های استعلام زمین برای املاک قولنامه‌ای

همان‌گونه که در متن مقاله اشاره شد، استعلام زمین از طریق سامانه‌های رسمی تنها برای املاکی امکان‌پذیر است که دارای سابقه ثبتی باشند. در خصوص زمین‌های قولنامه‌ای که فاقد سند رسمی یا سابقه ثبت هستند، این روش‌ها عملاً کارایی ندارد.در این موارد، بررسی وضعیت حقوقی زمین نیازمند اقدامات تخصصی‌تری از جمله بررسی تصرفات، سوابق معاملاتی، استعلام از مراجع محلی و در برخی موارد طرح دعوای حقوقی برای تثبیت مالکیت است. بنابراین، خرید زمین‌های قولنامه‌ای بدون بررسی دقیق حقوقی، می‌تواند ریسک بالایی برای خریدار به همراه داشته باشد.

اهمیت استعلام زمین پیش از تنظیم مبایعه‌نامه

یکی از اشتباهات رایج در معاملات ملکی این است که خریدار پس از امضای مبایعه‌نامه و پرداخت بخشی از ثمن معامله، اقدام به استعلام زمین می‌کند. این در حالی است که استعلام باید پیش از هرگونه تعهد قراردادی انجام شود.تنظیم مبایعه‌نامه بدون انجام استعلام، ممکن است خریدار را متعهد به معامله‌ای کند که از نظر قانونی قابلیت انتقال ندارد یا با موانع حقوقی جدی مواجه است. به همین دلیل، توصیه می‌شود استعلام زمین همواره به‌عنوان پیش‌نیاز تنظیم قرارداد در نظر گرفته شود.

نقش وکیل در فرآیند استعلام و بررسی حقوقی زمین

اگرچه استعلام زمین از طریق سامانه‌های رسمی برای عموم افراد امکان‌پذیر است، اما تفسیر صحیح اطلاعات به‌دست‌آمده و تشخیص ریسک‌های حقوقی نیازمند دانش تخصصی است. بسیاری از مشکلات ملکی زمانی بروز می‌کند که خریدار صرفاً به ظاهر پاسخ استعلام اکتفا کرده و از بررسی ابعاد حقوقی آن غافل می‌شود.وکیل متخصص امور ملکی و ثبتی می‌تواند علاوه بر انجام استعلام، وضعیت حقوقی زمین را به‌صورت جامع بررسی کرده و خریدار را از وجود هرگونه مانع یا خطر احتمالی آگاه سازد. این اقدام، به‌ویژه در معاملات با ارزش بالا یا زمین‌های فاقد سابقه شفاف، اهمیت دوچندان دارد.

استعلام زمین از شهرداری در روش اینترنتی

این روش نیز با ورود به سامانه تهران من، یعنی my.tehran.ir انجام می گیرد. پس از ورود به این سایت، می بایست بر روی گزینه “صحت سنجی شماره شناسایی ملک، آپارتمان و واحد غیر مسکونی” کلیک نمایید.اکنون، در صفحه پیش رو شماره شناسایی زمین را در کادر مشخص شده، وارد نموده و سپس تایید نمایید.توجه داشته باشید که این کد، هم بوسیله گزینه “یافتن شماره شناسایی ملک از طریق نقشه” قابل دریافت می باشد و هم بر روی قبوض عوارض صادر شده توسط شهرداری، موجود می باشد.حال می توانید اطلاعات زمین مورد نظرتان را در جدول پیش رو، مشاهده نمایید.

بخوانید: قبول وکالت در امور اراضی

استعلام زمین از شهرداری در روش مراجعه حضوری

به منظور استعلام زمین از شهرداری، در روش مراجعه حضوری و در شرایطی که زمین متعلق به خود شخص نیست، متقاضی می تواند با مراجعه حضوری به شهرداری محل قرارگیری زمین، و با ارائه مدارک شناسایی معتبر خود، به منظور استعلام زمین مورد نظر اقدام نموده و اطلاعات مربوطه را، بدست آورد.چنانچه در استعلام زمین از شهرداری، به روش حضوری، زمین به شخص دیگری متعلق باشد، به وسیله افراد عادی، ممکن نمی باشد. بنابراین تنها بعد از اقدام جهت انتقال زمین در یکی از دفاتر اسناد رسمی و  به کمک دفتر مربوطه و پس از پرداخت هزینه دفترخانه، صورت می پذیرد. در این شرایط، بعد از صدور نامه استعلام از طرف دفتر اسناد رسمی، مالک می بایست با به همراه داشتن نامه دفتر، در شهرداری محل وقوع زمین، حاضر شود.

پس از آن کارشناس شهرداری، موقعیت زمین مورد نظر را از جهت تخلفات پروانه ساختمان و پرداخت عوارض شهرداری، مورد کنترل و بررسی قرار می دهد. چنانچه مشکلی، از نظر موارد ذکر شده، وجود نداشته باشد، به استعلام دفتر اسناد رسمی، پاسخ داده و قابلیت انتقال زمین را مورد تایید قرار می دهد.توجه به این نکته ضروری است که در استعلام زمین از شهرداری همچون استعلام از ثبت، تنها، زمین های ثبت شده، قابل پیگیری می باشند. به همین دلیل، استعلام برای زمین قولنامه ای که دارای سابقه ثبتی نیست، غیر قابل استفاده است.

نتیجه گیری

همانطور که در مقاله پیش رو اشاره شد موضوع استعلام زمین و کسب اطلاعات از وضعیت مالکیت و نوع کاربری آن، نکته حائز اهمیتی برای خریداران ملک است. به همین دلیل متقاضیان می توانند با مراجعه به سایت سامانه ثبت من،my.ssaa.ir و یا به روش حضوری و مراجعه به شهرداری نسبت به استعلام زمین مورد نظرشان اقدام نمایند.شرایط و مراحل مختص به هر یک از این روش ها به تفصیل توضیح داده شد. با این وجود گروه وکلای عدل ایرانیان آماده است تا با ارائه مشاوره به شما عزیزان در زمینه استعلام زمین و مراحل آن، به کلیه سوالات شما پیرامون این موضوع پاسخ دهند.

سوالات متداول

استعلام زمین چیست و چرا اهمیت دارد؟

استعلام زمین فرآیندی است که از طریق آن وضعیت مالکیت، ثبت قانونی و برخی محدودیت‌های حقوقی زمین بررسی می‌شود. این اقدام پیش از خرید زمین ضروری است، زیرا از معاملات غیرقانونی، فروش مال غیر و بروز دعاوی ملکی جلوگیری می‌کند.

آیا استعلام زمین قبل از خرید الزامی است؟

بله. استعلام زمین پیش از خرید یک اقدام ضروری و عقلانی است. عدم انجام استعلام می‌تواند منجر به خرید زمینی شود که فاقد مالکیت قانونی، دارای معارض یا مشمول محدودیت‌های انتقال است.

استعلام زمین از چه مراجعی انجام می‌شود؟

استعلام زمین معمولاً از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در برخی موارد از طریق شهرداری محل وقوع ملک انجام می‌شود. هر یک از این مراجع اطلاعات متفاوتی درباره وضعیت ثبتی و شهری زمین ارائه می‌دهند.

آیا می‌توان استعلام زمین را به‌صورت اینترنتی انجام داد؟

بله. استعلام زمین‌های دارای سابقه ثبتی از طریق سامانه ثبت من به نشانی my.ssaa.ir امکان‌پذیر است. همچنین در برخی شهرها مانند تهران، استعلام از طریق سامانه‌های شهرداری نیز به‌صورت آنلاین انجام می‌شود.

آیا امکان استعلام زمین متعلق به شخص دیگر وجود دارد؟

افراد عادی امکان استعلام مستقیم املاک متعلق به دیگران را ندارند. این نوع استعلام تنها از طریق دفاتر اسناد رسمی و با وجود شناسه استعلام صادرشده امکان‌پذیر است.

آیا استعلام زمین برای املاک قولنامه‌ای امکان‌پذیر است؟

خیر. زمین‌های قولنامه‌ای که فاقد سابقه ثبتی هستند، از طریق سامانه‌های رسمی ثبت یا شهرداری قابل استعلام نیستند و بررسی وضعیت حقوقی آن‌ها نیازمند اقدامات تخصصی و حقوقی است.

استعلام زمین از شهرداری چه اطلاعاتی را مشخص می‌کند؟

استعلام زمین از شهرداری معمولاً وضعیت کاربری، بدهی عوارض، تخلفات ساختمانی و قابلیت انتقال ملک از نظر مقررات شهری را مشخص می‌کند.

آیا پاسخ مثبت استعلام به معنای امکان قطعی انتقال زمین است؟

خیر. پاسخ مثبت استعلام به‌تنهایی کافی نیست. لازم است وضعیت بازداشت، رهن، وجود دعاوی حقوقی یا معارض نیز بررسی شود تا از امکان انتقال قانونی زمین اطمینان حاصل گردد.

استعلام زمین چه زمانی باید انجام شود؟

استعلام زمین باید پیش از تنظیم هرگونه مبایعه‌نامه و پرداخت وجه انجام شود. انجام استعلام پس از امضای قرارداد می‌تواند خریدار را با تعهدات پرریسک مواجه کند.

آیا مراجعه به وکیل برای استعلام زمین ضروری است؟

اگرچه الزامی نیست، اما استفاده از وکیل متخصص امور ملکی و ثبتی می‌تواند از بروز خطاهای حقوقی، برداشت نادرست از نتایج استعلام و ورود به معاملات پرریسک جلوگیری کند.

سایر مطالب 

وکیل مواد مخدر

وکیل طلاق خانم 

شماره وکیل پایه یک دادگستری تهران

طلاق توافقی در محضر بدون دادگاه

وکیل پایه یک دادگستری تهران مشاوره رایگان

هزینه وکیل طلاق توافقی چقدر است؟